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戴德梁行發佈2017年昆明房地產市場回顧報告 100至140平方米成主要購房區間
代表城市現代化面貌的優質寫字樓逐漸崛起；消費需求進一步細分，小眾潮牌陸續進場；住宅市場供不應求，活躍度持續上升。昨日，全球領先的房地產服務營運商戴德梁行發佈2017年昆明房地產市場回顧報告，就住宅、寫字樓、商業等物業市場的發展現狀及趨勢進行瞭分析。
優質寫字樓逐漸崛起
平均租金為98.66元/平方米/月
昆明經濟近幾年快速發展，城市地位有所提升，優質寫字樓逐漸崛起。2017年，昆明新增兩棟優質寫字樓，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。
2017年以來，昆明市開始明令禁止住改商行為，部分原來在住宅內辦公的企業陸續搬入寫字樓，使得寫字樓租賃市場活躍度有所提升。至去年底，昆明優質寫字樓空置率相比上半年下降4.82個百分點。分區域看，西山區空置率下降最為明顯，相比上半年下降12.07個百分點。
租金方面，截至去年底，昆明市優質寫字樓的平均租金為98.66元/平方米/月，低於全國一線城市和熱點二線城市平均租金水平。由於五華區和盤龍區較早著力發展樓宇經濟，加之交通區位優勢，使得租金處於全市高位。其中五華區租金以108.6元/平方米/月的水平略高於盤龍區。
各行業租戶中，金融業在整體市場中表現最為強勁。對此，戴德梁行成都公司寫字樓部董事席芳女士認為，金融類企業在選址方面偏好於城市核心區域內、軟硬件配套完善的優質寫字樓，主要原因在於核心區域坐享交通便利、產業集聚優勢，便於近距離接觸目標客戶，且在優質物業內辦公有利於企業品牌形象建立。而昆明優質寫字樓大多業權分散，租戶協調管理困難，難以滿足以銀行為代表的、面積需求大且經濟實力雄厚的金融企業需求，因而昆明寫字樓市場近幾年接連出現整棟、多層購買的大宗交易，且大多發生在核心區內的標桿寫字樓，例如招商銀行大面積收購東方首座、交通銀行整棟購買七彩俊園2號樓、富滇銀行整棟收購雲投中心A2塔樓等。金融行業儼然成為昆明優質寫字樓的最重要客戶。
對於未來昆明優質寫字樓的發展走向，席芳女士表示，寫字樓是產業發展的物質載體，產業進步可以帶動寫字樓市場的成交。雖然昆明目前優質寫字樓入駐率不高，但未來在昆明產業經濟發展的帶動下，將吸引更多優質企業入滇發展，為昆明優質寫字樓市場註入新的活力。
小眾潮牌陸續進場
品牌方對昆明市場信心不斷增強
2017年，位於西市區的西城COHO和位於東市區的瑞鼎城入市，填補瞭西市區和東市區多年來的優質商業空白，全市基本形成六大商業中心格局。零售商業市場的快速發展、居民消費能力的提高，刺激新增優質商業項目層出不窮，至去年底，全市優質商業存量近180萬平方米。
截至2017年底，昆明市優質購物中心的首層平均最優租金為457元/平方米/月。其中，中市區作為昆明傳統核心商圈，商業聚集程度高，人流量大，對優質品牌吸引力強，因而該區域平均租金為全市最高水平，達924.12元/平方米/月；西市區、東市區、呈貢新區優質商業發展起步晚，商業氛圍、交通區位、人流量均無法與中市區匹敵，因而區域租金處於全市低位。
品牌方面，隨著人均收入水平的不斷提高，昆明居民消費力也有所提升。除LouisVuitton、ErmenegildoZegna、EmporioArmani等奢侈品牌早已在昆明佈局外，一系列小眾潮流品牌也陸續在昆明亮相，以滿足零售市場發展中消費者不斷變化的需求。2017年，以Superdry、inxx、JOYRICH為代表的時尚潮牌陸續在昆明街頭亮相，使得城市時尚感不斷提升。此外，值得一提的是，潮牌Yatlas、MaterialGirl繞過成都直接在昆明佈局，側面表現出品牌方對昆明市場的信心。
近幾年，由於市中心人口密度大、交通擁堵等現象日趨明顯，市中心人口正逐漸向外轉移。與市中心相隔最近的北市區和南市區商圈積極吸納人口向外轉移過程中產生的消費需求，借機強勢崛起，已逐漸發展成為僅次於中市區的城市區域級商圈。此外，呈貢新區作為昆明市新城區，積極承接主城區產業和人口轉移，緩解主城壓力，加之政策傾向明顯，城市基建快速完善，吸引瞭包括萬達、新城控股等品牌開發商進駐，未來隨著優質項目落成，或將成為全市又一個商業核心區。
對於未來昆明優質零售市場的發展方向，戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰女士認為，目前昆明零售商業以百貨和盒子形購物中心為主，街區型商業較少。未來相繼破筍而出的優質商業將在形態上創新求異，整體市場的零售形式將更加多元化。
住宅市場供不應求
地鐵帶房趨勢將愈發明顯
2017年以來，全國一線和熱點二線城市住宅政策輪番收緊，政策限制力度空前嚴苛，且逐漸向三四線城市深入蔓延；昆明市政府為響應“房子是用來住的”政策號召，打壓炒房等投機行為，出臺相關政策，對於住宅熱度較高的呈貢區域采取限售措施，在該區域新購買的新建商品住房，需取得不動產權屬證書滿兩年方可上市交易。政策出臺後，呈貢區內住宅成交量及售價均有所下滑。
從全年數據來看，2017年昆明市主城區住宅供應量為7869971平方米，成交量為11438504平方米，供求比為0.69，市場表現活躍，供不應求。全市平均房價為9815元/平方米。
分板塊來看，滇池板塊住宅產品以改善型、大戶型、別墅為主，產品的特殊性和資源的局限性使得該片區平均房價穩居全市之首，為17383元/平方米；東南板塊是全市供應量最大的板塊，其供應量占全市25%；其次為官南板塊，供應量為全市19%；北市板塊和高新板塊供應量緊跟其後，分別占全市的17%和14%。
值得一提的是，2017年，昆明地鐵3號線和6號線開通運營，全市初步構成貫穿全市的十字型地鐵網絡。地鐵線路的相繼開通運營，一定程度上將緩解昆明市交通擁堵狀況，與此同時，地鐵沿線物業也將被帶動，居民對於地鐵房源的需求開始出現，刺激房價上漲，未來隨著更多地鐵線路的建成，昆明地鐵帶房的趨勢將愈發明顯。
隨著昆明近幾年經濟的快速發展，居民收入和消費水平得到顯著提高，刺激本土住房需求逐漸由剛性向改善型需求轉變，100至140平方米是昆明人口主要購房區間，未來昆明住宅市場供應也依然將以改善型產品為主。
對於昆明住宅市場未來發展趨勢，戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認為，作為城市傳統發展區域，老城區經過多年發展人口密度大、交通擁堵、生態資源稀缺，使得部分住宅需求隨城市外擴由市中心逐漸向外延伸。其次，由於2017年昆明土地市場活躍，不少大開發商紛紛佈局昆明，未來昆明住宅市場將有大量優質住宅項目入市，因此預計今年昆明住宅市場將持續保持穩定增長態勢。（昆明日報 記者羅昆婭）
代表城市現代化面貌的優質寫字樓逐漸崛起；消費需求進一步細分，小眾潮牌陸續進場；住宅市場供不應求，活躍度持續上升。昨日，全球領先的房地產服務營運商戴德梁行發佈2017年昆明房地產市場回顧報告，就住宅、寫字樓、商業等物業市場的發展現狀及趨勢進行瞭分析。
優質寫字樓逐漸崛起
平均租金為98.66元/平方米/月
昆明經濟近幾年快速發展，城市地位有所提升，優質寫字樓逐漸崛起。2017年，昆明新增兩棟優質寫字樓，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。
2017年以來，昆明市開始明令禁止住改商行為，部分原來在住宅內辦公的企業陸續搬入寫字樓，使得寫字樓租賃市場活躍度有所提升。至去年底，昆明優質寫字樓空置率相比上半年下降4.82個百分點。分區域看，西山區空置率下降最為明顯，相比上半年下降12.07個百分點。
租金方面，截至去年底，昆明市優質寫字樓的平均租金為98.66元/平方米/月，低於全國一線城市和熱點二線城市平均租金水平。由於五華區和盤龍區較早著力發展樓宇經濟，加之交通區位優勢，使得租金處於全市高位。其中五華區租金以108.6元/平方米/月的水平略高於盤龍區。
各行業租戶中，金融業在整體市場中表現最為強勁。對此，戴德梁行成都公司寫字樓部董事席芳女士認為，金融類企業在選址方面偏好於城市核心區域內、軟硬件配套完善的優質寫字樓，主要原因在於核心區域坐享交通便利、產業集聚優勢，便於近距離接觸目標客戶，且在優質物業內辦公有利於企業品牌形象建立。而昆明優質寫字樓大多業權分散，租戶協調管理困難，難以滿足以銀行為代表的、面積需求大且經濟實力雄厚的金融企業需求，因而昆明寫字樓市場近幾年接連出現整棟、多層購買的大宗交易，且大多發生在核心區內的標桿寫字樓，例如招商銀行大面積收購東方首座、交通銀行整棟購買七彩俊園2號樓、富滇銀行整棟收購雲投中心A2塔樓等。金融行業儼然成為昆明優質寫字樓的最重要客戶。
對於未來昆明優質寫字樓的發展走向，席芳女士表示，寫字樓是產業發展的物質載體，產業進步可以帶動寫字樓市場的成交。雖然昆明目前優質寫字樓入駐率不高，但未來在昆明產業經濟發展的帶動下，將吸引更多優質企業入滇發展，為昆明優質寫字樓市場註入新的活力。
小眾潮牌陸續進場
品牌方對昆明市場信心不斷增強
2017年，位於西市區的西城COHO和位於東市區的瑞鼎城入市，填補瞭西市區和東市區多年來的優質商業空白，全市基本形成六大商業中心格局。零售商業市場的快速發展、居民消費能力的提高，刺激新增優質商業項目層出不窮，至去年底，全市優質商業存量近180萬平方米。
截至2017年底，昆明市優質購物中心的首層平均最優租金為457元/平方米/月。其中，中市區作為昆明傳統核心商圈，商業聚集程度高，人流量大，對優質品牌吸引力強，因而該區域平均租金為全市最高水平，達924.12元/平方米/月；西市區、東市區、呈貢新區優質商業發展起步晚，商業氛圍、交通區位、人流量均無法與中市區匹敵，因而區域租金處於全市低位。
品牌方面，隨著人均收入水平的不斷提高，昆明居民消費力也有所提升。除LouisVuitton、ErmenegildoZegna、EmporioArmani等奢侈品牌早已在昆明佈局外，一系列小眾潮流品牌也陸續在昆明亮相，以滿足零售市場發展中消費者不斷變化的需求。2017年，以Superdry、inxx、JOYRICH為代表的時尚潮牌陸續在昆明街頭亮相，使得城市時尚感不斷提升。此外，值得一提的是，潮牌Yatlas、MaterialGirl繞過成都直接在昆明佈局，側面表現出品牌方對昆明市場的信心。
近幾年，由於市中心人口密度大、交通擁堵等現象日趨明顯，市中心人口正逐漸向外轉移。與市中心相隔最近的北市區和南市區商圈積極吸納人口向外轉移過程中產生的消費需求，借機強勢崛起，已逐漸發展成為僅次於中市區的城市區域級商圈。此外，呈貢新區作為昆明市新城區，積極承接主城區產業和人口轉移，緩解主城壓力，加之政策傾向明顯，城市基建快速完善，吸引瞭包括萬達、新城控股等品牌開發商進駐，未來隨著優質項目落成，或將成為全市又一個商業核心區。
對於未來昆明優質零售市場的發展方向，戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰女士認為，目前昆明零售商業以百貨和盒子形購物中心為主，街區型商業較少。未來相繼破筍而出的優質商業將在形態上創新求異，整體市場的零售形式將更加多元化。
住宅市場供不應求
地鐵帶房趨勢將愈發明顯
2017年以來，全國一線和熱點二線城市住宅政策輪番收緊，政策限制力度空前嚴苛，且逐漸向三四線城市深入蔓延；昆明市政府為響應“房子是用來住的”政策號召，打壓炒房等投機行為，出臺相關政策，對於住宅熱度較高的呈貢區域采取限售措施，在該區域新購買的新建商品住房，需取得不動產權屬證書滿兩年方可上市交易。政策出臺後，呈貢區內住宅成交量及售價均有所下滑。
從全年數據來看，2017年昆明市主城區住宅供應量為7869971平方米，成交量為11438504平方米，供求比為0.69，市場表現活躍，供不應求。全市平均房價為9815元/平方米。
分板塊來看，滇池板塊住宅產品以改善型、大戶型、別墅為主，產品的特殊性和資源的局限性使得該片區平均房價穩居全市之首，為17383元/平方米；東南板塊是全市供應量最大的板塊，其供應量占全市25%；其次為官南板塊，供應量為全市19%；北市板塊和高新板塊供應量緊跟其後，分別占全市的17%和14%。
值得一提的是，2017年，昆明地鐵3號線和6號線開通運營，全市初步構成貫穿全市的十字型地鐵網絡。地鐵線路的相繼開通運營，一定程度上將緩解昆明市交通擁堵狀況，與此同時，地鐵沿線物業也將被帶動，居民對於地鐵房源的需求開始出現，刺激房價上漲，未來隨著更多地鐵線路的建成，昆明地鐵帶房的趨勢將愈發明顯。
隨著昆明近幾年經濟的快速發展，居民收入和消費水平得到顯著提高，刺激本土住房需求逐漸由剛性向改善型需求轉變，100至140平方米是昆明人口主要購房區間，未來昆明住宅市場供應也依然將以改善型產品為主。
對於昆明住宅市場未來發展趨勢，戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認為，作為城市傳統發展區域，老城區經過多年發展人口密度大、交通擁堵、生態資源稀缺，使得部分住宅需求隨城市外擴由市中心逐漸向外延伸。其次，由於2017年昆明土地市場活躍，不少大開發商紛紛佈局昆明，未來昆明住宅市場將有大量優質住宅項目入市，因此預計今年昆明住宅市場將持續保持穩定增長態勢。（昆明日報 記者羅昆婭）
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